「贷款定价总结」农业银行贷款利率定价中收工

　　强调服务、检查与管理的重要。

　　没有范文。

　　以下供参考，

　　主要写一下主要的工作内容，如何努力工作，取得的成绩，最后提出一些合理化的建议或者新的努力方向。。。。。。。

　　工作总结就是让上级知道你有什么贡献，体现你的工作价值所在。

　　所以应该写好几点：

　　1、你对岗位和工作上的认识2、具体你做了什么事

　　3、你如何用心工作，哪些事情是你动脑子去解决的。就算没什么，也要写一些有难度的问题，你如何通过努力解决了

　　4、以后工作中你还需提高哪些能力或充实哪些知识

　　5、上级喜欢主动工作的人。你分内的事情都要有所准备，即事前准备工作以下供你参考：

　　总结，就是把一个时间段的情况进行一次全面系统的总评价、总分析，分析成绩、不足、经验等。总结是应用写作的一种，是对已经做过的工作进行理性的思考。

　　总结的基本要求

　　1．总结必须有情况的概述和叙述，有的比较简单，有的比较详细。

　　2．成绩和缺点。这是总结的主要内容。总结的目的就是要肯定成绩，找出缺点。成绩有哪些，有多大，表现在哪些方面，是怎样取得的；缺点有多少，表现在哪些方面，是怎样产生的，都应写清楚。

　　3．经验和教训。为了便于今后工作，必须对以前的工作经验和教训进行分析、研究、概括，并形成理论知识。

　　总结的注意事项：

　　1．一定要实事求是，成绩基本不夸大，缺点基本不缩小。这是分析、得出教训的基础。

　　2．条理要清楚。语句通顺，容易理解。

　　3．要详略适宜。有重要的，有次要的，写作时要突出重点。总结中的问题要有主次、详略之分。

　　总结的基本格式：

　　1、标题

　　2、正文

　　开头：概述情况，总体评价；提纲挈领，总括全文。

　　主体：分析成绩缺憾，总结经验教训。

　　结尾：分析问题，明确方向。

　　3、落款

　　署名与日期。

　　贷款价值比（率）：贷款价值比，英文loan to value，简写LTV；指贷款金额和抵押品价值的比例，多见于抵押贷款，如房产抵押贷款；如某客户A的房产抵押贷款，抵押房产估值为100万人民币，而银行的信贷政策规定LTV<70%，银行最多可以贷给A客户70万元的贷款；不同的抵押品贷款的LTV根据银行自身政策，各不相同；反映银行对抵押物的风险预期。

　　我这么说吧，羊毛都出羊身上，你贷款买车有手续费捆绑保险等一切费用，4s挣的更多，所以给你省点钱还是合算的。

　　您好，正规的贷款公司都不会收取贷前费用，比如说保证金，验证金，保险金等等，也不会通过QQ、微信等私人社交账户同您进行贷款沟通，所以如果碰到假冒正规贷款公司进行金融诈骗行为，请您一定要提高警惕，不要上当受骗，如果出现受骗情况，第一时间进行报警处理，尽量减少您的资金损失。

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　　公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。公积金贷款额度计算方法如下：

　　按照还贷能力计算的贷款额度

　　计算公式为：

　　[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。

　　按使用配偶额度

　　[(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。

　　其中还贷能力系数为40%

　　月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。

　　按照房屋价格计算的贷款额度

　　计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数

　　按照贷款最高限额计算的贷款额度

　　使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元。使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额70万元。

　　一、销售部组建、职责分工和岗位职责

　　（一）、销售经理职责

　　1、贯彻执行公司的经营策略、方针及各项管理制度，制定部门各种管理规章制度，处理部门日常管理事务。

　　2、制定销售策划方案；销售策划方案的具体实施与监控；销售工作的组织和安排；对销售效果进行分析，调整相应的销售策略；对所调整的策略进行重新讲解和培训

　　3、根据项目运作的情况，可将销售队伍分成若干小组；如现场接待组、外展接待组等，落实各小组的项目工作计划及各项工作任务。

　　4、制定销售培训计划，提高销售人员的整体素质。

　　5、对所负责项目人员行使管理、监督及调动权，承担对其工作的指导、培训、考核等任务。

　　6、制定各级人员待遇、晋升及奖励办法，以鼓励部门人员努力达成其销售目标，依照员工考核奖惩办法，公平、合理地处理、考核所属人员的奖惩、升降等事宜。

　　7、处理项目突发事件及重大纠纷。

　　8、合理调配部门的人力资源，运用有效的领导方法，激励部门员工的士气，充分发挥员工的工作能力及积极性，从而提高工作效率。

　　9、加强各部门之间的沟通协调与合作。

　　10、重要客户的业务洽谈工作。

　　(二)、销售助理岗位职责

　　1、协助销售经理制定产品及价格策略，

　　2、负责制定区域阶段性销售计划及目标，

　　3、协助销售经理制定销售方面的制度和流程，并监督执行，

　　4、对本项目区域内推广活动提建议，

　　5、负责做好销售案场的监督管理工作，

　　6、对销售主管及置业顾问进行绩效评估及业务指导，

　　7、定期了解市场及对重点客户进行电话联系。

　　(三)、销售助理岗位职责

　　1、负责项目策略的制定、业务洽谈、签约及后续监督执行工作，

　　2、负责制定部门各种管理规章制度、流程，

　　3、负责监督部门内各种规章制度流程的顺畅执行，

　　4、负责客服工作，

　　5、负责制定销售培训计划，提高销售人员的素质，

　　6、负责整理部门日报、周报、月报并上报总经理及相关部门，

　　7、负责部分重要客户招商及销售的洽谈工作，

　　8、销售部会议的组织，部门人员工作的督导。

　　9、负责本部门员工的绩效考核及晋升事宜

　　10、部门经理交办的其他工作。

　　(四)、案场销售经理（主管）职责

　　1、协助销售助理做好销售案场的日常管理工作。

　　2、协助销售助理完成销售工作计划、销售目标及任务。

　　3、严格执行销售管理制度，指导、监督置业顾问的销售工作。

　　4、主动协助置业顾问促进成交。

　　5、完成日常考勤、排班、人员调配工作。

　　6、负责销控，成交程序的管理，营造现场的销售气氛。

　　7、处理客户投诉。

　　8、完成每日或定期向上级或策划部提交的事项。

　　9、监督置业顾问当值工作的完成情况，及时向上反馈。

　　10、主持案场例会，调动人员的积极性。

　　11、协调同事之间的纠纷、争佣等，润滑上下级之间和同事之间的关系，增加集体凝聚力。

　　(六)、置业顾问岗位职责

　　1、主要职责：负责每日客户的接待工作并促成成交。

　　2、每日例会需向主管汇报当日来电来访客户情况、目标性客户及潜在客户、客户成交可能性分析、成交记录等。

　　3、当日销控的核实工作，并在规定时间内完成客户的后续跟进。

　　4、提交日报、周报及月报。

　　6、协助销售主管完成部门的其他工作任务。

　　7、提出本人的业务培训需求。

　　8、根据客户洽谈情况，针对销售中出现的问题及时提出改进建议。

　　二、项目销售阶段

　　1、预销售期(内部认购期)

　　目标：在业内扩大知名度；拦截其他楼盘客户；塑造产品形象，

　　引发客户欲望；累计客户以利公开发售。

　　（1） 地点：公司本部或现场售楼处

　　（2） 阶段工作安排和销售目标的确定

　　（3） 进现场的详细的准备（包括协助策划人员的具体工作）

　　（4） 部分收受定金，不足部分于公开销售期补齐

　　（5） 销售培训和答客问的反复练习

　　2、公开销售期

　　目标：造成公开即畅销的场面，收获前期工作成果；将销售成绩

　　迅速传播并告之客户；创造热烈的销售气氛；评价销售目

　　标并予以调整。

　　（1）销售人员进场；

　　（2）老客户的信息传播和已联络的客户的邀约，以创造人流；

　　（3）通知引导期已定的客户，并于公开期补足定金，扩大气氛；

　　（4）各种现场活动的组织；

　　3、强销期

　　目标：加强客户的介绍；动员客户返回参加各种现场活动

　　（1）客户追踪、补足和签约；

　　（2）利用已定客户介绍客户成交；

　　（3）现场活动的组织；

　　4、销售后期

　　目标：加强有潜力地区宣传；电话跟踪有成交欲望的客户；加强补足和签约工作

　　（1）延续销售气氛；

　　（2）通过客户资料过滤客户，追踪客户；

　　（3）以利益加强客户追踪客户；

　　（4）持续跟踪客户补足和签约；

　　（5）研讨未售出户数之原因，加以改进；

　　（6）激励现有人员士气，达成销售目标；

　　三、目的总结

　　1、项目总结

　　（1）项目操作过程回顾；

　　（2）项目操作中的问题与创新；

　　（3）形成文字留档备案；

　　2、项目档案的归档

　　（1）项目销售全套销售工具

　　（2）将上门客户的登记表和咨询等内容存入电脑备案管理。

　　四、更改认购书及合同条款的规定

　　目的：严肃执行

　　（一）认购书与合同条款，保障公司的利益。

　　（二）具体规定：

　　1、本规定包括客户提出的要求：更名、换房、更改合同成交价、更换付款方式、退房、改动装修标准、改单位间隔、没收楼盘。以上要求在签署正式预售合同前按照规定可以更改，原则上签署正式预售合同后不能更改任何一条条款。

　　2、更名

　　客户更名书面申请

　　是，直接更名 是否直属亲属 不是，书面原因证明

　　销售经理

　　签字认可

　　财务部 业务处理 管理员

　　注意事项：

　　客户须于签署正式预售合同前向销售办提交书面申请。

　　3、换房

　　客户换房书面申请

　　按现价格表计算

　　销售经理

　　签字认可

　　财务部 业务处理单 管理员

　　注意事项：客户须于签署正式预售合同前向销售办提交书面申请。

　　4、更改合同成交价

　　客户提出折扣要求 公司领导特批折扣

　　按折扣权限上报

　　销售经理

　　财务部

　　业务处理单

　　总经理批核

　　管理员

　　注意事项：

　　A、更改合同成交价必须在签定正式预售合同之前。

　　B、折扣权限按“销售政策”规定，在推广期公开折扣无须报审批申请。

　　C、在现场销售中，销售经理可按现场客户的反映促成销售，折扣的批核先电话总经理批核，再后补充手续。

　　5、更换付款方式

　　客户更换付款方式

　　书面申请

　　据已付款项、付款

　　计划提出相应意见

　　销售经理复核 财务部

　　业务处理单

　　总经理批核 管理员

　　注意事项：

　　A、客户须提交书面申请陈述更换付款方式的理由

　　B、实际成交价应以所签署认购书中的总价为基准，根据重新选择的付款方式进行相应调整，但必须注意若因某种特殊情况拖欠房款的缴交，新成交价须考虑折扣的形式。

　　6、退房

　　客户退房书面申请

　　业务处理单

　　财务部计算罚金

　　总经理批核

　　注意事项：

　　A、客户因为特殊原因提出退房，应提交书面申请陈述原因。

　　B、财务部在总经理批核后10天内安排付款。

　　7、没收楼盘：根据认购书或预售合同条款，客户因违约而由公司须没收楼盘，销售办须以“业务处理单”形式报公司总经理批准，通知财务部扣款，由销售经理把单位（含退房）标为可售，同时，以电话或书面知会客户。

　　五、签署认购书、合同的注意事项

　　（一）目的：规范认购书、正式预售合同及补充协议，使期具有有效的法律效力，保障公司的合法利益。

　　（二）具体注意事项：

　　1、认购书、正式预售合同的起草，由销售部根据项目的实际情况草拟草案，送财务部、法律室、甚至社会公认的法律机构进行审核，形成一套正式的签署范本。

　　2、对认购书、正式预售合同的正式签署范本，必须向销售人员专门认真地就合同上每一条款和细节逐一解释清楚。

　　3、对认购书的内容条款注意以下几方面：

　　A、认购面积：必须注明“该面积为暂定面积，应以政府测定面积为准，合同总价因此多除少补”等字眼。

　　B、价格及币种：注明原价总价，以统一规范注明折扣率（如95%折），写明实际成交价，注明币种（如“人民币”）。

　　C、付款方式及付款时间：清楚注明客户选择的付款方式，付款方式的具体付款时间可在附件上注明。

　　D、更改条款的注意事项：换房、更换付款方式、换名的费用及相关规定。

　　E、善用备注（或补充栏）：对未交清定金的时间及没收定规定，对付款时间的弹性规定，及其他双方协商后补充的事项。

　　F、对乙方未能按时交纳首期款的违约罚则。

　　G、双方有效的通邮地址和通讯电话、传真号码。

　　H、认购书的签字和盖章，必须经过总经理办公室确定，法人授权指定人（销售经理）签署认购书，指定专用章（如销售专用章），这需要在工商局取得合法证明。

　　4、对正式预售合同的内容条款注意以下几个方面：

　　A、必须交纳首期款后才能签署该合同。

　　B、补充协议的双方约定，必须注明大楼或小区内那部分是不属于购房者的。

　　C、平面图注意要与所购单位实际摆放方位一样。

　　D、就银行按揭方式中由于首期款分期支付，必须由乙方签署一份向甲方无息借款但须按期不款的协议。

　　E、预售合同得签字和盖章，必须法人授权指定人（总经理）签署合同，指定专用章（公司章或合同专用章），这需要在工商局、公证处取得合法证明。

　　六、办理按揭的程序及注意事项

　　1、由专人负责按揭手续的办理，其他销售人员熟悉办理的过程，在必要时协助按揭负责人的工作。

　　2、注意事项：

　　A、在客户交付首期款并签署正式预售合同后，向其详细介绍按揭办理的手续，但介绍时注意不要把按揭事情复杂化，要简单明了与客户说清楚，为客户作投资参谋和分析。

　　B、注意律师审核客户按揭资料时，若客户资料不合要求，必须与客户进行沟通，解说情况，请客户补充资料。

　　3、附件（样式由财务部准备，并提供相关按揭银行资料）：（售楼现场张贴）。

　　A、按揭收费一览表

　　B、银行贷款客户资信调查表

　　C、《银行贷款客户资信调查表》

　　D、《银行个人住房按揭贷款申请审批表》

　　E、《楼花抵押登记表》

　　F、按揭明细表

　　G、贷款合同

　　销售现场管理条例

　　一、售楼中心纪律管理条例

　　1、售楼员必须严格遵守现场考勤及值班时间，每天上班于考勤记录薄上签到。不得迟到早退，不得擅自离开工作岗位。

　　2、项目经理负责记录考勤填写考勤记录表。项目经理积极配合公司对现场考勤的不定时抽查，主动将考勤报知公司，公司有权对销售人员做考勤抽查，如发现有项目经理所考勤与实际不相符的情况，则根据具体事实对项目经理和当事人作出严肃处理。

　　3、项目经理负责安排售楼员轮休，售楼员请假或补休必须提前两（三）天向项目经理请假并填写请假单，项目经理必须提前一天告知销售经理且安排好售楼现场工作。否则，公司有权计当事人旷工并对项目经理作出处理。

　　4、项目经理请假或补休必须提前一天向销售经理请假，并填写请假单，报人事部。否则，视为旷工。

　　5、售楼员不得于售楼中心范围进食任何零食或饮料（中、晚饭除外），不得阅读任何与售楼无关的书本、刊物，不得倾谈私人电话——“煲粥”，不得做其他与售楼无关的任何事情。

　　6、全体成员必须团结一致，互帮互敬，严禁拉帮结派，背后拆台。不得在售楼处内向客人推介其他公司的楼盘。

　　7、售楼现场人员必须遵守工地的安全管理规定，一律不得操作未经有关部门检察合格的和未正式交付使用的电梯带领客户进入工地。看房时自己和客户必须头戴安全帽，并提醒客户注意脚下建筑杂物。

　　8、售楼现场必须张贴考勤轮值表、销售统计表以及必须将上、下班时间贴在醒目的位置。

　　9、售楼员在售楼现场，不论遇到什么情况，一律不得与客户、发展商、同事发生争吵，出现此类事件，不问原因，立刻对当事人予以除名处理。

　　10、售楼员在售楼现场一律不得用销售电话拨打声讯台，如出现此类现象，由项目经理追查出当事人，当事人除应交足声讯台费外，公司还将对当事人处以十倍的罚款，对项目经理处以二倍的罚款。

　　11、售楼员必须按公司规定和程序进行售楼活动，不得违规向客户承诺和违规收受客户的定房号费、订金、房款及其它款项。

　　12、售楼员应熟练掌握销售过程中各项操作技能，如：签订各项售楼文件、计算按揭月供等。

　　13、广告期间（广告当天和广告第二天）售楼现场售楼员应全部到岗。

　　14、允许售楼员休息时自愿上班。

　　15、有特定合作业务的应事先向项目主管说明，并在成交记录上登记，以作佣金分配的依据，否则公司有权处理争议，严禁争抢公司其它同事之间客户，一经发现，视情节严重性予以扣罚工资及奖金之处理。

　　16、与客户办理售楼、催款和入住等业务时，必须严格维护客户的隐私。

　　二、客户接待管理条例

　　1、售楼员按事先规定顺序接待客户，若轮到的售楼员不在或正接待客户，则跳过（补接）。

　　2、项目经理负责监督调整现场客户接待的秩序，尽量做到公平合理，并保证每个来访客户能及时得到售楼员的主动接待。

　　3、售楼员轮到接待客户，必须做好准备工作，并主动迎接客户。

　　4、售楼员不得挑客户，不得令客户受冷遇。不论客户的外表、来访动机，售楼员都要全力接待。

　　5、售楼员不得以任何理由中断正在接待的客户，而转接其他客户。

　　6、售楼员不得在客户面前争抢客户。

　　7、售楼员不得在其他售楼员接待客户的时候，主动插话或帮助介绍，除非得到邀请。

　　8、每个售楼员都有义务帮助其他售楼员促成交易。其他售楼员的客户来访，售楼员必须立刻与原售楼员联络，得到同意并了解情况后才能继续接待。

　　9、售楼员不得递名片与他人的客户，除非得到原售楼员的同意。

　　10、售楼员不得私自为客户放盘、转名，否则公司将严重处理。

　　11、售楼员接待客户完毕，必须送客户出售楼处，并不得于客户背后谈论、辱骂或取笑该客户。

　　12、每个售楼员都有义务做电话咨询，并鼓励客户来访现场售楼处。除非客户来现场时主动找某售楼员，否则仍以楼盘轮流到的售楼员作为客户接待登记人。

　　13、售楼员不得以任何理由阻止客户落定，不得做出损害公司利益的行为。一旦发现，严肃处理。

　　三、客户登记管理条例

　　1、售楼员必须请自己在现场接待的客户于客户来访登记表上留名，并于当天做公司的客户登记，交与项目经理审核确认。

　　2、现场客户登记薄由项目经理保存，不得涂改和销毁，登记薄查阅仅限于销售经理。

　　3、电话咨询的客户不记入客户登记薄。

　　4、售楼员必须认真跟进自己的客户，因跟进工作不足而造成客户流失的后果自负。

　　5、客户登记有冲突的，以先登记者为准。

　　6、公司转介的客户由项目经理安排接待，成交提成另议。

　　四、认购及销控管理条例

　　1销售管理

　　A、销控工作由销售经理统一负责，销售经理不在时，由项目经理具体执行，并第一时间知会销售经理。

　　B、售楼员需销控单位时，须同销售经理联系，确认该单位尚未售出可以销控，才能进行销控。

　　C、销售经理进行销控前，必须以售楼员先交客户的认购定金或身份证原件为原则。

　　D、售楼员须在销控确认单位后，方与客户办理认购手续。

　　E、售楼员不得在销售经理不知情或销控未果的情况下，自行销控单位，否则自行承担由此而产生的一切后果，公司也将严肃处理当事人。

　　F、销控后，如客户即时下订并认购，销售经理需将最新资料登记于销控登记表。

　　G、销控后，如客户无下订或挞订，销售经理需及时取消该单位的销控登记。否则因此产生的后果由销控员承担。

　　H、如客户已确认挞定，售楼员必须第一时间向销售经理汇报。

　　2、定金与尾数

　　A、售楼员必须按公司规定的定金金额要求客户落订，如客户的现金不足，售楼员可争取客户以公司规定的最低定金落订。

　　B、如客户的现金少于公司规定的最低定金，必须经得销售经理的同意后才可受理，否则不予销控并认购。

　　C、如客户并未交齐全部定金，售楼员必须按公司所规定的补尾数期限要求客户补齐尾数。如客户要求延长期限的，须知会销售经理并取得同意后方可受理。

　　3、收款、收据与临时认购书

　　A、售楼员向客户收取定金或尾数时，必须通知项目经理，并由会计与客户当面点清金额。项目经理核对无误后，会计才能开具收据，并即时收妥定金及相应单据。

　　B、客户交出的定金不足，需补尾数的，只能签定“临时认购书”。

　　C、客户交尾数时，原已开出的收据不需收回，增开尾数收据，项目经理核对无误后与客户签定认购书，并收回“临时认购书”。

　　D、客户交出的定金或尾数为支票的，开具支票收条，在收条上登记认购情况，并进行销控，在支票到帐后，方可办理认购手续。

　　4、认购书

　　A、认购书中的楼价栏，须以客户选择的付款方式所能达到的折扣之后的成交价为准。如该单位有额外折扣，须由销售经理签名。

　　B、认购书中的收款栏，须由项目经理核对定金无误后如实填写，并在下方注明所开收据编号。

　　C、售楼员填写完“临时认购书”后，必须交由项目经理核对检查，核以检查无误后可将客户联作为认购凭据交给客户户并将其余联收妥。

　　五、楼盘管理条例

　　1、售楼员不得私自收取客户的定金（包括临时定金）及其它财物；

　　2、售楼员必须按公司规定和程序进行售楼活动，不得违规向客户承诺和违规收受客户的定房号费、订金、房款及其它款项；

　　3、定房号费、订金、房款及其它款项一律由公司财务收取；

　　4、其它则遵循公司的规定。

　　六、楼盘签约管理条例

　　1、置业顾问按照公司的统一答词向客户解释标准合同条款。

　　2、置业顾问带领客户到现场销售主管处确认客户身份和查看该房间的销售状态，填写《签约确认单》，

　　3、签约确认单须经销售经理/助理签字后方可签订正式合同。

　　4、置业顾问执《签约确认单》及正式合同，带领客户到财务部交纳首期房款及办理销售登记时所需相关税费。

　　5、财务复核并收款后，收回客户定金收据，开具首付款发票，并在《签约确认单》上盖收讫章及签字确认

　　6、置业顾问执签约确认单、客户首付款发票及合同至签约主管处签字盖章，

　　7、将签约流程中涉及到的相关材料及时集中到客服主管处审核统计，

　　8、客服主管填写《档案交接单》，经销售经理签字和接受部门经理签字后将合同转交相关部门。

　　七、合同管理条例

　　1、存放：签署完毕的认购书、预售合同、按揭合同、补充协议、更改条款的说明、业务处理单，所有原件由专门管理员统一保管。

　　2、保管：由销售办专人专柜保管。

　　3、客户付款收据：客户付款后由财务部或销售办开具的收据，由客户签收客户联，存根联和记帐联由财务部保存，第四联为销售办保存备查。

　　4、建立客户档案

　　A、客户个资料（通讯方式明细表、生日情况明细表）。

　　B、每份合同变更情况（客户要求申请、批核单、业务处理单、催款单等）。

　　C、客户合同执行情况表。

　　D、建立一客户一档案袋制。

　　5、跟踪客户情况

　　A、根据客户合同的执行情况，每周一列出应收款明细及客户联系电话，交由销售人员催款。

　　B、根据客户合同的执行情况，每周一列出待办按揭的客户明细，交由按揭经办人催促客户办理按揭。

　　C、每月统计出业主生日明细，提供给策划主管，安排寄送生日礼物。

　　八、销售报表编制条例

　　1、报表种类

　　销售日报、周报、月报，来访来电客户情况、客户合同执行情况表，销售价格监控情况表。

　　2、销售日报的填制内容、时间及申报程序

　　A、填制内容：当天销售情况、回款情况、办理预售合同情况、办理按揭合同情况，更改合同房号、面积、总价情况，销售率、平均单价、回款率。

　　B、填制时间：第二天（工作天）上午10：00前。

　　C、申报程序：以书面形式，由报表填制人给销售经理审核，再由销售经理发给公司经理级以上人员、财务部及全体销售人员。

　　3、销售周、月报的填制内容、时间及申报程序

　　A、填制内容：本周销售情况、回款情况。

　　B、填制时间：每周（月）首日上午12：00以前。

　　C、申报程序：以书面形式，由报表填制人给销售经理审核，销售经理再发给总办及各部室。

　　4、来访来电客户情况

　　A、填制内容：每天来访来电的客户情况，并作分析，以图表表示。

　　B、填制时间：每周一上午12：00以前。

　　C、申报程序：以书面形式，由现场项目经理填制，报销售经理审核，发给经理级以上人员传阅。

　　5、合同执行情况表

　　A、填制内容：销售的每个单位房号、面积、成交价、首期款、按揭款、各期付款时间和金额、逾期款。

　　B、填制时间：每天上午10：00前统计前一天情况。

　　C、申报程序：在销售专用电脑上共享，方便销售人员随时查阅。

　　6、销售动态监控情况表

　　A、填制内容：销售总情况、各房型的销售情况、销售楼盘表、销售分析数据及判断。

　　B、填制时间：每周一上午10：00前。

　　C、申报程序：以书面形式，由项目经理填制，向总经理、销售经理、财务经理汇报。

　　九、售后服务与客户投诉处理条例

　　若客户购房后再到售楼现场，售楼员应耐心热情地接待。

　　若客户有投诉，售楼员不得与客户争吵，应耐心热情地解答客户的问题，如解决不了，交由项目经理处理。

　　工作程序为：

　　简单问处理 解决不了交由 较大问题交由

　　客户投诉 售楼员 销售助理 销售经理

　　信息反馈 信息反馈 信息反馈

　　十、销售资料保密条例

　　1、保密对象

　　价格制定策略、营销方案、广告计划、未施行的促销手段、任何关于销售资料的草稿等。

　　2、具体制度

　　A、认购书、合同档案专人员责保管，在未征得销售经理的允许不得将认购书及合同的原件，复印件外传。

　　B、未经销售经理允许，售楼员不得带客户进入销售办公室。

　　C、售楼员随时整理各办公位的文件，把属于保密的资料保管完善。

　　D、接街大厅中售楼员每天整理销售资料，除张贴的表格、外派的楼书外，其它销售资料（尤其销售手册、实际销售楼盘表等）必须在每天下班前放进办公室保管，不得外放在接待大厅。

　　E、不得在复印机、传真机、打印机留下任何销售资料。

　　F、未经销售经理允许，不得在其他部门留下任何销售机密性资料。

　　G、对公司外各宣传媒体、任何公司，不得把销售机密性资料透露，在不影响公司经营的情况下，由销售经理统一对外口径，如有查询，可请查询者到销售办公室接洽。

　　十一、销售信息收集条例

　　1、信息的分类

　　A、市场信息，分时段、分地段的市场供销量，政府波动、政府政策。

　　B、个别楼盘信息（同档次楼盘、新楼盘）：销售价格、供应量、销售率、规格档次、广告促销方法等。

　　C、本项目信息：分时段的成交客户、意向客户、来访客户、广告宣传效果的分析，及客户对本项目的意见和看法。

　　2、信息的收集办法

　　A、设立专人负责信息的收集和分析，各销售人员均负有收集各类信息的当然责任。

　　B、收集渠道

　　（1）政府国土局、信息中心、房地产交易中心等机构对外公布的资料。

　　2）实地参观楼盘、现场收集资料。

　　（3）每月至少一次整理全面资料。

　　C、收集方式：政府公布资料、剪报、楼书、价格表等。

　　3、信息的分析办法

　　A、市场资料的整体分析：供销量、价格的动态图表分析，每项政策的影响分析。

　　B、楼盘资料分析：价格变动、销售率变化、广告策略变化、促销手段变化等。

　　C、同档次楼盘分析：整体供销量的分析、产品分析、客户分析、优势分析等

　　1、利率市场化是社会主义市场经济的重要组成部分，是建设社会主义市场经济体制、发挥市场配置资源作用的重要内容，是加强我国金融间接调控的关键，是完善金融机构自主经营机制、提高竞争力的必要条件。

　　2、金融产品定价是利率市场化管理的基本任务，而内部资金转移定价，基于在金融产品定价中的基础性作用，一方面直接影响商业银行对外的产品定价，另一方面还影响到系统内各机构和部门的业绩，并决定着银行各分部的资产负债业务的成本、收入和利润。

　　3、在利率市场化之前，存贷款利率基本由央行规定并相对稳定，商业银行无需也无权进行定价，银行基本不需设立内部资金转移价格。随着利率市场化进程的加快，外部产品价格环境的不稳定将对银行内部资金转移定价体系提出更高的要求，商业银行需要建立科学、合理的内部资金转移定价体系，以便更好地对复杂的外部产品价格体系进行支撑。

　　4、内部资金转移定价(Funds Transfer

　　Pricing)是指资金转移价格确定的依据、原则和方法。内部资金转移定价体系自上世纪80年代被美洲银行首次运用于银行经营管理以来，经过20多年的演进和发展，现已成为国际现代商业银行经营管理的基础工具。随着我国金融改革的纵深推进，国内商业银行传统的粗放式经营管理模式正面临严峻的挑战，与我国银行传统的上存下借的差额资金管理模式相比，资金转移定价机制在增强资产负债调控力度、完善纵横向绩效评价机制、建立科学产品定价体系、实现风险集中专业化管理等方面发挥着举足轻重的作用，因此构建一套适应我国商业银行经营需要的资金转移定价体系，在商业银行管理中具有非常重要的意义。

　　6、

　　对内部转移价格的系统性研究开始于上个世纪中期，从企业的基本特征来看，商业银行与一般的工商企业并无二致，因此本文从企业的角度对国内外研究成果进行简单回顾和总结：对转移价格定价方法的研究一直是国外理论研究和实践的焦点所在，同时也注重其在更广阔的管理环境下的运用；国内对转移价格定价方法和策略的研究较少且多数停留在引用的国外教科书的说法之上，转移定价的数学模型研究水平远远落后于国外。内部资金转移定价是一种内部管理信息系统，它实现了资金在银行内部不同部门、不同分支机构之间有偿转移，但是这种转移通常并不发生实际的资金流动，而是基于管理会计的模拟计价。

　　7、在内部资金转移定价机制下，总行资金部是全行统一的资金调配中心，各分支机构和业务部门所筹集的全部资金来源都上存总行资金部，并获取相应的资金收益；全部资金运用都需要从总行资金部借入资金，支付相应的成本。总行在整个资金调度的过程中，是一个“中心枢纽”，而分行只是一个“揽存”和“使用”资金的单元。

　　从西方各家商业银行的实践来看，每一家银行出于自身经营战略的考虑，会根据本行的资金状况、市场情况以及技术水平等因素确定一个适合自身需要的内部资金转移价格制定方法，并且在相当长的一段时间内会保持稳定。

　　8、总体来说，西方发达国家的商业银行内部资金转移定价模式的演变可分为三个阶段，分别是单资金池模式阶段、多资金池模式阶段和期限匹配型的多利率资金转移定价模式阶段。这三个阶段的演变其实也是银行通过内部资金转移定价规避利率风险水平不断提高的过程。期限匹配法是内部资金转移定价的一种理想模式，只有期限匹配法才能真正做到信用风险和利率风险的分离。但在实际运用中，还存在一定难度。

　　同时。西方商业银行由于其资产规模的大小、管理模式的不同，总部与分支机构间的关系也不尽相同，按照总行和分行间管理关系的不同，内部资金转移定价模式的组织形式大致可分为总部集中型、轧差平衡型以及货币中心银行型三种。

　　9、

　　以商业银行分步实施资产负债管理为分界线，我国商业银行内部资金定价模式的发展过程可分为三个阶段：第一个阶段(1988～1994)部分商业银行在内部试点推行资产负债管理，资金有偿融通；第二个阶段(1994～1998)国有银行全面实行“贷款限额”下的资产负债比例管理，实现了资金集中管理和有偿调度；第三个阶段是1998年以后，在这个阶段，中国的商业银行全面实行资产负债管理，内部资金转移模式自成体系。

　　我国商业银行现行资金管理体制实际上是“轧差模式”，分支机构先将自身的资金来源和资金运用进行轧差，富余部分才上存到上级行，缺口部分才向上级行借，这种存或借的行为由分支机构自主决定，上级行无权干涉。在这种体制下，总行难以对全行的资金进行有效地计量、监测、控制和监督，无法保证分支机构的经营行为和总行的目标导向保持高度一致。

　　10、同时，内部资金利率的确定更多依靠的是政策制订者的经验判断，没有与市场利率联动的客观定价模型做支持，不能够很好地反映市场的资金供求和利率走势，弱化了内部资金利率在产品定价时确定资金成本的作用，也自然无法有效考核产品、账户、部门和分行绩效。可以看出，国有商业银行现行内部资金管理已经不能适应外部环境及其自身发展的要求，必须沿着国际通行的资金转移计价思路进行改造。但是，由于种种原因，西方商业银行资金转移计价体系难以直接照搬到国有商业银行来应用。

　　参考：http://d.wanfangdata.com.cn/Thesis/Y1232784，

　　http://cdmd.cnki.com.cn/Article/CDMD-10246-1013102272.htm

　　汽车后市场整体分析有十九大主要业务。以下是对汽车后市场的十八大业务的分别分析。

　　汽车美容

　　汽车美容包括车表美容护理，车内翻新护理，高级护理三大项目。

　　（1）车表美容护理：无水洗车、泡沫精致洗车、全自动电脑洗车、底盘清洗、漆面污渍处理、漆面飞漆处理、新车开蜡、氧化层去除、漆面封釉、漆面划痕处理、抛光翻新、金属件增亮、轮胎增亮防滑、玻璃抛光等项目。

　　（2）车内翻新护理：车内顶棚清洗、车门衬板清洗、仪表盘清洗护理、桃木清洗、丝绒清洗、地毯除臭、塑料内饰清洗护理、真皮座椅清洗、全车皮革养护等项目；

　　（3）高级美容护理：漆面封釉、漆面镀膜、汽车桑拿、底盘封塑、臭氧消毒、划痕修复等项目。

　　汽车装饰

　　汽车装饰主要是新车装饰，其主要项目有：全车贴膜、铺地胶、铺地垫、挡泥板、扶手箱、尾箱开启器、桃木内饰、加装轮眉、防撞胶条、更换拉手、安装门碗、加装晴雨挡、加装尾喉、另加上部分客户要求的真皮座椅、豪华天窗、隔音工程等项目。

　　汽车养护

　　汽车养护主要有日常养护，附加保养两大类别。日常养护属于必须进行的项目，而附加保养则是客户自己选择要不要做的项目；

　　日常养护项目主要有换机油、加防冻液、更换三滤、更换雨刮、变速器止漏、清洗更换刹车片、空调检测及加氟利昂、检查电瓶液配比、电瓶维护等；

　　而附加的项目主要有：燃烧系统免拆清洗、润滑系统免拆清洗、冷却系统免拆清洗、电脑检测及解码、发电机维护、发动机维护、尾气达标等等项目

　　汽车电子

　　汽车电子类主要的产品有：防盗器、倒车雷达、中央门锁、车载电话、GPS、加装电动门窗、更换自动天线、车载冰箱、胎压检测器、电压转换器、各部位车灯、车载应急灯、后视系统等。

　　汽车娱乐

　　汽车娱乐影音系统主要业务包括：车载电视、CD、VCD、DVD、喇叭、功放、低音炮、显示器、电子游戏系统等

　　汽车改装

　　汽车改装主要包括汽车外观改装，汽车性能提高改装，赛车按标准改装三大类别。

　　其中汽车外观改装主要有：改装包围、更换方向盘、增加个性贴纸、更换轮胎、更换轮毂、更换仪表等；

　　汽车性能提高改装主要包括：增加氙气灯、改装进气系统、改装排气系统、改装点火系统、改装供油系统等；

　　赛车按标准改装主要有车内头盔、防滑架、赛车服饰、避震器、悬挂加强赛车安全带等等。

　　汽车饰品

　　汽车饰品主要包括个性饰品与专用饰品两大类别，个性饰品主要有：卡通娃娃、个性香水、内外闪灯、游侠伴侣、风火轮、个性地毯、动感领动、个性坐套、钛金气喉、车饰边条、香熏挂件等；专用饰品主要有野营套装，车载冰箱等。

　　轮胎服务

　　汽车轮胎服务主要的项目包括：更换轮胎、轮胎平衡、四轮定位、快速补胎、专业补胎、轮胎冲氮气、轮胎保养等

　　汽车维修

　　汽车专业维修包括对汽车各部位的维修，主要是对车身，底盘，发动机，电气系统等方面进行全面系统的维修，主要的项目很多，实际上就是“对生病之车实施抢救”，使之恢复正常。

　　车用商务品

　　高端公务商务车上的办公用品主要有：车用办公桌椅，车用电脑，车用打印机，车用传真机，车载电话等，另外车用热水器，车用电冰箱也是高端商务公务人士所需，增加汽车办公用品，原因是汽车已经越来越成为众多商务人士，政府高管的第二个办公室。国内这个市场正处于萌芽阶段，还是一个待开发的处女地。

　　汽车租赁

　　汽车租赁按时间分包括：定时租赁和临时租赁；按客户类别分为：政府租赁，企业租赁和个人租赁三大类。汽车租赁在中国处于摇摆不定的一个发展阶段，市场有较大的需求，但国内缺乏切实有效的信用和担保制度，致使汽车租赁的风险较大。大型投资方不敢贸然介入。

　　车主俱乐部

　　在国内车主俱乐部不太成熟的市场情况下，可以建立不同类型的俱乐部如：品牌俱乐部、车迷俱乐部、越野俱乐部、维修俱乐部、救援俱乐部等。车主俱乐部可以为车主提供：　一是汽车类服务：如代办保险、验车、泊位、换领驾照、补领驾照、补领行驶证、管家提醒、代（补）交养路费、理赔、审证、贷款等。　二是。汽车体验与交流：如外驾车出游、试乘试驾、车友会、会员制等三是汽车救援：如拖车服务、快速抢修、提供24小时救援等。

　　二手车

　　二手车业务主要包括以下类别：二手车直接购买，销售，二手车中介，二手车评估，二手车暂保管，二手车代过户，二手车置换，二手车代保养装新等。但由于中国缺乏真正的二手车评估系统和评估人员，并且缺乏相关的法律依据，因此二手车业务市场仍处于无标准的模糊状态。

　　汽车文化

　　汽车文化包括：汽车模型、汽车体育、汽车知识、汽车报刊、汽车书籍、汽车影视、汽车车迷、汽车摄影、汽车与社会等。汽车文化是汽车市场发展到一定阶段的必然产物，车不仅是驾驶工具，而更象一个人自己的翅膀，与人携手共进，也需要文化的熏陶。

　　汽车融资

　　汽车融资包括汽车信贷和消费信贷两大类别，而汽车消费信贷在中国仍处于起步阶段。

　　汽车广告

　　汽车广告涉及报纸、杂志、电台、电视台、户外、单页、比赛赞助等，在发达国家，汽车广告是所有广告中的大户，有的甚至是最大户。

　　汽车资讯

　　汽车资讯主要包括：市场调查、市场分析、行业动态、统计分析、政策法规、未来发展等几大类别，汽车资讯在国内还处于起步阶段。而国外的汽车资讯类公司处于行业领航者的角色。

　　汽车培训

　　汽车培训已经从早期的汽车驾校和汽车维修培训逐步向汽车美容装饰培训，汽车服务销售接待培训，汽车销售团队培训过度，不久的将来很快就会有汽车行业中层管理者培训和汽车行业决策者培训。

　　国内汽车后市场展望：

　　国内汽车后场刚刚处于发展的初级阶段，作为汽车行业的每个企业和个人，要全面的提升自己，选择正确前进的方向，把握住适合自己的良机，处理好路途的风雨坎坷，稳步向前，汽车后市场一定会有自己一席之地，成功就会属于每一个有准备的头脑。

　　需求因素

　　编辑

　　（一）商品或服务价格

　　一般而言，汽车后市场商品的价格与汽车后市场的需求量成反方向变动，即价格越高，需求越少，反之则反是。

　　（二）汽车合理密度、汽车合理容量

　　1.汽车合理密度。

　　一个国家或城市的汽车合理密度是指汽车在一个国家或城市行驶时不太发生堵车时的密度。如果超过汽车的合理密度，该国家或城市就会经常发生堵车现象。

　　一个国家或城市的汽车合理密度与一个国家或城市的公路总里程成正比，与一个国家或城市的人口总数、汽车平均长度成反比。 由于一个国家或城市的公路总里程、人口总数、汽车平均长度都是变动的，因此，一个国家或城市的汽车合理密度也是变动的。

　　2.汽车合理容量。

　　一个国家或城市的汽车合理容量是指汽车在一个国家或城市行驶时不太发生堵车时的容量。如果超过汽车的合理容量，汽车增长的空间就不大了，汽车后市场基本上就将进入饱和状态了。

　　（三）汽车保有量

　　汽车保有量是指一个国家、地区或城市已经拥有汽车的数量。汽车保有量决定了汽车后市场的现实需求量。

　　2009年底，中国内地机动车保有量为1.8亿辆。与7.65亿辆的中国内地汽车合理容量相比，可以看出，整个中国内地的汽车还有很大的发展空间！当然，整个中国内地汽车用品发展的空间更大！

　　2009年底，中国内地民用汽车保有量达到7619.31万辆（包括三轮汽车和低速货车1331万辆）。与9800万辆的中国内地城镇汽车合理容量相比，还有一定的汽车发展空间，但汽车发展空间已经不大！

　　中国内地的机动车、民用汽车大部分分布在城镇特别是大城市，以北京市为例。

　　2009年底，北京市机动车保有量超过450万辆，而北京市经常发生汽车堵车现象，是中国内地堵车最严重的城市之一。例如，2010年国庆前后，北京城区多次遭遇严重大堵车，引发了社会各界对北京城市交通问题的高度关注。2010年9月17日，一场小雨袭京城，当日晚高峰，北京140条路段拥堵，达到近年来的最高值。同样的情况，在2010年10月18日的晚高峰再次上演，晚5时以后，北京二环全线没有一条畅通路段。

　　2010年12月7日，北京政府官网消息，北京市委书记刘淇在市委十届八次全会上透露，国务院已原则同意北京市关于治理交通拥堵的方案。北京市将制定防止机动车过快增长的措施，在北京市二环、三环、长安街等重点路段高峰期，实行单双号限行，外地进京车辆在五环之内实行单双号限行。三环以内等重点区域提升停车收费标准。实现北京市属机关事业单位公务用车零增长。收取相当于每升汽柴油2元的机动车污染治理费及拥堵费。此外还有，京籍购车者，除了提供驾照、身份证明等之外，还需要提供停车泊位证。每个户籍人口只能购买一辆小轿车；非京籍除了要提供暂住证、房产证、身份证明等之外，还需要提供停车泊位证、在北京连续5年以上劳动用工合同、社会保险缴纳凭证和纳税证明。

　　可以看出，与320万辆的北京市汽车合理容量相比，北京市汽车发展的空间已经不大了！北京汽车后市场产品和服务的发展也将进入了慢速增长阶段！除非北京市的公路总里程增加或者人口总数减少。

　　（四）消费者的收入水平

　　当消费者的收入提高时，会增加对汽车装饰、汽车改装的需求量。

　　（五）汽油、电力的价格

　　汽油、电力是与汽车后市场最相关的商品，当汽油价格、电价上涨时，对汽车和电动汽车的需求量会下降，对汽车后市场产品和服务的需求量会下降。

　　（六）消费者的偏好

　　当车主对某种商品的偏好程度增强时，该商品的需求量就会增加；相反，当车主对某种商品的偏好程度减弱时，该商品的需求量就会减少。

　　（七）国家政策导向

　　当对汽车的消费税增加时，对汽车的需求量就减少，相应对汽车后市场产品和服务的需求量就下降。

　　（八）消费者的预期

　　当车主预期未来的收入将上升时，将增加对汽车后市场产品和服务的现期需求，反之则会减少对汽车后市场产品和服务的现期需求。

　　（九）人口因素

　　由于城市化建设或者移民等因素，当一个城市的人口增加时，该城市的汽车后市场产品和服务

　　你好，希望帮到你一、房屋买卖合同包括哪些内容其实不管采用哪种合同文本，一份买卖合同至少应该把以下几个内容说清楚：1、交易房屋基本状况，具体包括房屋位置、面积、产权证号、产权人、共有权人等。2、房屋产权状况说明，要求卖方书面承诺房屋产权无查封、无债务纠纷，共有权人同意出售房屋，提供的材料齐全、真实、有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款等与交易有关的各项事宜，并保证所售房屋符合国家及北京市房屋上市交易的政策规定。如有违反卖方应当承担违约责任。3、房屋成交价格，应当明确该成交价格是否包括装饰装修、家具家电，公共维修基金款项。如果包括前两项，应该用附件方式另行说明其具体状况。4、付款方式，要说明是通过资金监管账户还是自行划转，是全款还是商业贷款(或公积金贷款)，贷款没获银行批准或者贷款申请额度不够的处理办法是否明确，分批付款的次数和时间是否说清楚。作为卖方律师来说，这个条款最首要的问题是要考虑该付款方式是不是安全。一、购房补充协议怎么写购房者和开发商的信息是不对等的，因为购房合同一般都是格式合同，合同范本中需要包括的内容只是法律规定的大概范围，具体每一项内容都需要购房者仔细斟酌。对于没有约定或者约定不明确以及约定不符合购房者利益的问题，可以与开发商协商签订补充协议，下面就一些具体内容做一些总结：(一)违约责任要具体：1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。注明如果在规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内(业主可自行商议)退还所有业主已交纳房款。

　　房屋抵押贷款中房屋价值包括以下内容：

　　房屋评估计价原则:是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。 重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。

　　1.建筑安装工程造价(简称工程造价)，一律按房屋评估时前一年执行建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制预算成本。在编制预算成本时，施工安装企业取费标准的确定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企业取费;材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定。工程造价为确定重置完全价置的基础。

　　2.室外工程费，系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。

　　3.土地征用费，系指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置补助费。

　　4.拆迁补偿费，系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、停业损失费等。

　　5.房屋座落地段因素，具体表现为以级差地租为基础的地段差价。各市、县房地产管理机关可根据各地土地级差情况，划分若干地段，确定相应的地段差价。朝向差价，各地房地产管理机关可根据当地情况，依据房屋的不同朝向，确定不同的差价率。单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。楼层差价，各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率。各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。

　　6.根据房屋的特殊结构，对于房屋的重置完全价值还可作出增加或减少的规定。对于房屋特殊屋面做法和墙体厚度，应以当地的标准和通用的做法及厚度为基础计算调整分值。室内净高，一般居住用房以室内净高2.8米为基础，在其他条件不变的情况下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造价即增加或减少2%左右，可按此计算其调剂分值。对于礼堂、剧院以及房屋的地下室、暗楼、借墙、共墙等，均可结合房屋建筑的实际情况和技术、业务上的具体规定，作出增减价值的规定。

　　折叠编辑本段因素

　　影响房屋价格评估的因素主要有四个方面，包括区域因素、房屋因素、市场因素和心理因素。

　　折叠区域因素

　　区域因素:主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其中地段等级是影响房屋价格的重要因素。小区环境的好坏直接影响着人们的居住品质。有一定的绿化、停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区，则有助于房屋价值的提升。

　　折叠房屋因素

　　房屋因素:房屋的成新率、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、楼层、朝向及户型格局。另外，虽然房屋装修对房屋价格有一定的影响，但是由于每个人喜好风格不同，因此装修只能在一定程度上给予适当考虑。一般来说，装修5年以上的价值基本上降为零。此外，房屋的燃气状况、物业类型、采光及景观等，对房屋价格都有一定的影响。

　　折叠市场因素

　　市场因素:房源多，价格平衡，自然房子要便宜一些;相反，则要贵一些。

　　折叠心理因素

　　心理因素:购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者特别偏好某一区域的房屋，或者急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会升高。

　　折叠编辑本段方法

　　房屋评估计价方法:以房屋建筑总面积(平方米)、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值(原值)，根据评估的房屋新旧程度，计算房屋现值(净值)。其计算公式如下:

　　1.房屋重置完全价值(原值)=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值

　　2.房屋现值(净值)=房屋重置完全价值(原值)×评估的房屋新旧程度(%)

　　3.房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值)-房屋现值(净值)

　　4.年折旧额=房屋重置完全价值(原值)×(1-残值率)÷耐用年限

　　5.年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值(原值)×100%

　　6.尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度(%)

　　中介估价采用"市场比较法"，即选择与待估价房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。所以评估值与交易价之间上下浮动相差5%~10%都是正常的。同时房屋交易中买卖双方的因素，也容易造成房屋交易价与评估价之间的差异。如买卖双方为利害关系人;或者卖家急于出售或买家急于购买的情况;或者买方或卖方对市场行情缺乏了解;或者买方或卖方有特别动机或特别偏好等都会引起成交价与市场价的不同。此外，不同的评估机构或不同评估人员对同一宗房地产的评估结果也可能出现差异。

　　总结：房屋抵押评估价值由以上内容决定，有些地区情况有所不同，大体上跟着政策走就合适。

　　提醒：房屋抵押评估去相应的机关问问。